Acquistare casa con un mutuo o rimanere in affitto: cosa conviene nel 2021

Meglio il mutuo o l’affitto? La maggior parte di noi desidera, prima o poi, avere casa di proprietà, sebbene la sola idea di dover affrontare l’iter per la richiesta di un mutuo possa sembrare spaventosa e stressante. Prendere casa in affitto è più semplice? Quanto tempo ci vuole per la richiesta del mutuo? Rimanere in affitto a lungo termine significa che sto buttando soldi? E poi quanti e quali sono i requisiti per accendere un mutuo? E infine, posso permettermelo? Di fatto, nell’ultimo decennio si è verificato un indebolimento della propensione all’acquisto dell’abitazione di proprietà, soprattutto tra i giovani, per via della debole crescita dei redditi. Questo ha portato alla nascita di nuove generazioni, anche chiamate Rent Generation, che mostrano una maggiore attitudine verso l’affitto e una scarsa tendenza ad assumere impegni finanziari a lunga scadenza come i mutui.

Perché conviene comprare casa oggi

Eppure acquistare casa oggi conviene: nel 2021 possiamo affermare che comprare casa non è mai stato così vantaggioso. Vediamo nel concreto perché:

  • i tassi d’interesse attuali sono ai minimi storici;
  • i tempi di approvazione del mutuo si sono notevolmente ridotti rispetto al passato, in alcuni casi addirittura dimezzati;
  • la percentuale di anticipo mutuo da versare si attesta intorno al 20%;
  • tante sono le agevolazioni sul mutuo prima casa;
  • interessanti le offerte di mutui per under 30 e giovani coppie.

Numerose, come dicevamo, le agevolazioni sul mutuo ipotecario per i giovani acquirenti che si apprestano a comprare la prima casa, prima fra tutte la possibilità di accedere al mutuo con garanzia dello Stato: è stato infatti approvato il nuovo Decreto Sostegni bis, che consente ai giovani con ISEE inferiore a 40.000 euro di accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap). Fino al 30 giugno 2022, la garanzia dello Stato è stata aumentata dal 50 per cento all’80 per cento.

Altrettanto interessante è il bonus prima casa giovani under 36, ovvero una serie di agevolazioni fiscali introdotte per favorire l'acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Tra queste, l'esenzione da imposte di registro, ipotecaria e catastale, e un credito d'imposta pari all'imposta IVA, per le vendite che ne sono soggette. Sui mutui per acquistare l’abitazione principale sarebbe inoltre eliminata l’imposta sostitutiva.

Per di più, il mercato dei mutui oggi si è arricchito di opportunità grazie all’Energy Efficient Mortgage (EEM), iniziativa mirata a stimolare e finanziare interventi di efficientamento energetico degli edifici e ristrutturazioni per il risparmio energetico. In sostanza, parliamo di mutui green che godono di un rapporto tra finanziamento e valore dell’immobile più elevato e di risparmi prospettici sulle utenze e, soprattutto, i mutui per l'efficienza energetica - dedicati agli acquisti di una casa ad alta efficienza energetica o alla riqualificazione energetica della casa - sono mutui a tassi agevolati.

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Meglio l'affitto o comprare casa? Prendere una decisione a lungo termine

Semplice: proviamo a fare un rapido calcolo della convenienza tra mutuo o affitto su un periodo di 30 anni. Ipotizziamo un affitto di 900 euro con spese iniziali di circa 2.300,00 euro (tra caparra, costi di registrazione del contratto, prima mensilità anticipata, eventuali costi di agenzia, ecc.) e confrontiamolo con l’acquisto di una casa di circa 300.000,00 euro. Pagando l’affitto, alla fine dei 30 anni avremo speso più di 320.000,00 euro.

Al contrario, considerando i tassi dei mutui oggi e l’anticipo del 20% del valore della casa, sebbene la spesa di acquisto iniziale ammonti a circa 60.000,00 euro, la rata del mutuo risulterebbe essere di circa 750-820 euro, quindi anche inferiore alla mensilità di affitto. Il grafico che segue sintetizza proprio l'esempio appena illustrato e ci aiuta a decidere se e quando è meglio comprare o affittare casa, senza però considerare variabili come l’apprezzamento della casa per anno, le spese di lavori e ristrutturazioni, la tassazione sugli investimenti e l’inflazione annua.

Dunque, sul lungo termine, è evidente la convenienza: alla fine dei trent’anni, con quasi la stessa cifra, è possibile entrare in possesso di un immobile. Oltre a donare un profondo senso di stabilità, liberando dalla sensazione di “buttare soldi” in affitto, comprare casa è senza dubbio un investimento, soprattutto in alcune località come le sedi universitarie, le città di affari ecc. Infatti, qualora si decidesse dopo diversi anni di non voler vivere nella casa comprata, la si potrebbe affittare garantendosi una rendita immobiliare.

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Quando conviene prendere una casa in affitto?

Se si considera l'affitto solo perché è più economico dell'acquisto, non ha molta importanza perché non c'è una vera differenza tra i due quando si parla di prezzo. Considerando i prezzi delle case oggi molto più bassi rispetto a un decennio fa, spesso la rata del mutuo non è tanto più alta di una mensilità di affitto. D’altro canto, ci sono molte ragioni per cui le case in affitto potrebbero essere una scelta migliore rispetto all'acquisto.

Se si ha bisogno di flessibilità, prendere un appartamento in affitto è la scelta più ovvia. Se non si è pronti a impegnarsi in un solo posto, perché il futuro è ancora incerto e ancora non si sa dove vivere il resto della vita, allora l'affitto è la strada da seguire. Potrebbe anche essere una buona idea se un trasferimento fuori città o all’estero rientra nei piani del prossimo futuro, oppure se la famiglia potrebbe potenzialmente crescere in numero e non ci si vuole impegnare con una casa con una sola camera da letto o due. Andare a vivere in affitto non comporta grossi costi iniziali né spese legate all’acquisto e sarà comunque possibile godere della detrazione fiscale dell’affitto.

In ogni caso si tratta di una scelta soggettiva e personale e sono molti i fattori da valutare: dalla situazione economica di partenza alla situazione lavorativa e sentimentale, tenendo conto anche di eventuali piani per il futuro.


Pubblicato il 15/11/2021

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